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  6. 自助剛需購屋指南
這才是人住的！20種爛格局大公開，Sway寫給你的買房護身符

自助剛需購屋指南

Highlight(4)
Author Sway
Publisher 寫樂文化 /寫樂文化有限公司
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Released
2025/10/22
Language
Traditional Chinese
File format
EPUB Reflowable (25MB), fit in all devices and Pubook
Pages
518
ID
624937
ISBN
9786269990023
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No
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DRM
NT$390
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NT$410
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eBook
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看懂【當層平面圖】，買房贏一半！

鳥籠時代來臨？一層10幾戶、25坪以下小宅比例創新高，
手槍房、川字房、水火沖頭、暗廳無光又缺氧…
越流行，越是辛酸難住！
【小宅≠爛房】中低預算怎麼選？

《黑心房產系列》、《買房勝經》超越42萬冊，
房產大神Sway最新力作 教你挑一間自住好宅！

預算有限怎麼挑格局？
「我家廚房門對著大門，是不是怪怪的？」
「客廳一開就看到廁所門，要不要找師父拿山海鎮放財位？」
「明明有開窗，主臥老是有揮之不去的廁所味？」
──大家都說「沒有100分的房子，只有適合自己的房子」，
然而當房子有難以扭轉的天然缺陷，就不是適不適合的問題！
首購族先求有再求好？本錢寶貴，更要買對！
無法靠裝潢彌補的問題，將影響你能否安居樂業，甚至人生運勢！

合約陷阱怎麼應對？
「本戶為一般事務所，給排水系統依政府法令規定處理。」
「停車位大小以公設持分計算，價值以數量計算，面積不找補。」
「本戶使用用途為一般事務所，買方知悉不得為住宅使用。」
──這些很常看到的合約文字，
好像有點吃虧有點怪，卻又好像沒差？
小心，別簽名畫押代表「我知道了」，等入住才想哭！

人生的好壞，離不開房子！
洞察【嫌惡格局】， 避開「妻離子散型」奇葩屋；
揭露【合約陷阱】，核對【驗屋清單】，讓你不會慘入坑。

▎挑屋：挑好格局，當好命人
★一層幾戶才能買？梯廳比、棟距怎麼看？
★奇葩奈米投資房，院子比室內還大，單人床都嫌擠！
★只能挑單面採光，要注意哪4種管路？
★轉手困難：假三房、超暗廳、怪異手槍型別碰！

【最雷！嫌惡格局大公開】除了通風採光，隱私決定價值
〔玄關〕大門一箭穿心運勢差，好運玄關VS歹命玄關比一比！
〔客廳〕缺氧無光不透風，幫鞋櫃找位子像玩俄羅斯方塊！
〔陽台〕不是圖面有畫就能用，擺室外機就動彈不得！
〔廚房〕假廚房連砧板都難放、冰箱無容身之處，只能天天叫外送。
〔臥室〕床床壓樑，床單難換，主臥床頭對著馬桶！
〔浴室〕貴婦更衣室搭配灰姑娘浴室，乾溼分離變裝飾！

▎公設：買了也要養得起！
【公設花銷全攤開】管理費成本評估
★每月每坪100元，三溫暖、泳池養得起嗎？
★機車位變KTV、溫泉變廢墟？「二工公設」變身術大公開！
★中庭種落羽松還是櫻花？瞭解好養的植物VS花大錢＋有危險的植物

▎環境：五感觀察＋掌握區域趨勢
★重劃區也分老、中、青，根據發展趨勢，決定挑房邏輯。
★假美式生活圈？影城、好市多、百貨公司是利多還是嫌惡？
★樓下哪些店家會影響房價？有超商房價一定好？

▎合約：蓋章要好好看，避開八大陷阱！
★建材偷天換日？磁磚是價差關鍵，型號要白紙黑字寫明白。
★閃避專業驗屋？合約書有各種花式「但書」，一次把問題條文講清楚。
★交屋都是建商說了算？只要看到「本人已知悉」五字務必留心！


作者序　人生的好壞，離不開房子

PART1　挑好格局，人生贏一半

【前言】跟著Sway買房子？
現在流行的，不一定好住！
建商平面圖大解密
　•看屋第一關：看懂當層平面圖
　•玄關：影響舒適度的關鍵細節
　•客廳：運勢財位與生活重心
　•廚房：遇水則發，還是遇水則漏？
　•主臥室：避開5大干擾
　•陽台：面積、寬度決定實用性
　•衛浴：在有限空間內，極大化舒適度
　•車位：不必當車神！好位子省力省事
趨吉避凶：Sway的八不推建商


PART2 巷內人教戰守則：大小環境，要查明白

大環境看趨勢：重劃區與公寓區
　•各種重劃區生態的挑屋大原則
　•非重劃區的社區挑選大原則

小環境看設施：住家外圍的觀察要點
　•門面入口學問大
　•觀察建物外觀
　•不能忽略的細節：花園植栽與水溝

管理費法則：你繳的錢適合哪些公設？
　•管理費50元以下/坪：公設可以看什麼？
　•50~80元/坪：最常見的設施評估
　•100元/坪以上：判斷真的好用，還是浮雲？
　•買到違建！常見的二工公設

挑老公寓的看屋心法
　•看環境：早上／夜晚的觀察要點
　•看動線：從大門到屋頂的線索
　•看安全性：保守評估，衡量解方

看屋時間學問多
　•幾點去看屋，有關係！
　•不同的天氣，有關係！
　•看屋的人數，有關係！
　•新建案的銷售階段，這樣談！


PART3 買房心理學：破解話術，降低焦慮

算買屋錢：你可以買多大的房子？
　•總價的估算
　•使用空間的評估
　•地點的選擇

買房不能靠人品：評估建商與業務的好壞
　•建商的好壞，怎麼看？
　•代銷的好壞，怎麼看？
　•房仲的好壞，怎麼看？

預售屋銷售的四大話術
　•話術一：超低自備款
　•話術二：預約號碼牌才買得到？
　•話術三：下個月一坪漲10萬
　•話術四：少子化流行小宅

中古屋銷售的四大話術
　•話術一：賣到缺貨要等一下！
　•話術二：消失前的學區宅中古屋
　•話術三：一卡皮箱看短片
　•話術四：銀行水位已滿，我幫你搶到一個額度

小心入坑！買賣合約書的8個常見陷阱
　•建材設備沒有寫型號？
　•不讓你找專業驗屋
　•我要你交屋，你就得交屋
　•粗體字簽名，我們是制式合約
　•中古屋現況交屋的雷點
　•公設是送你的
　•違規使用「已知悉」
　•停車格偷工減料

寫在最後：建商的利多，不是你的利多
　•台積電遍地開花？
　•有捷運就是娘？
　•百貨賣場絕處逢生？


【番外篇】談房屋的登記技巧
　•怎麼傳給下一代比較划算？
　•夫妻的買房登記

【附錄】驗屋清單Check List
Sway
大學畢業於文化大學土地資源系，隨即進入不動產行業，有不動產經紀人執照，待過某很大代銷公司、某龍頭級房仲公司、某超有錢建設公司，學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把它美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時，與友人合組「智邦不動產」討論社群網站，曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》當財經記者，以踢爆房地產及財經界假面具為己任，寫了不少封面獨家新聞。接著以專業名嘴的角度，上遍各大媒體，無論電視台或是網路節目，皆引起很大的震撼，也主持好房網TV《Sway說》、Line頻道節目《理了財知道》，直白辛辣毫無隱瞞。
　超過20年業界磨練，讓我直接窺探了房地產的黑心世界，你所閱讀到我寫的文字、照片，都是血淋淋的真實案件，不斷每天在我身邊上演。
所以，被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪；被黑心建商、黑心投資客、黑心房仲頻頻癱瘓網站與惡搞頻道、恐嚇走不出大門、找媒體寫不實報導；出了黑心地產書之後，頻頻有人寄存證信函要告我；上了電視說一堆實話，還被建商砸175億買下電視台並強行「被封口｣，成為歷史教材之一。幸而目前仍可繼續提供廣大網友、讀者，關於房地產的真實資訊，並繼續努力改善這個世界，以及增加更多個Sway。
•臉書粉專：Sway房市觀測站
•IG：swayhouse.tw
•YT：Sway房市觀測站 swayhouseYT
•著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打敗黑心建商 買房實戰DVD》、《突圍黑心房市 Sway誠實帶看日記》、《買房勝經》，書籍同時發行簡體字版，於中國、馬來西亞、新加坡等地發行。

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