【商業周刊 第1301期】一次搞懂實價登錄

「算起來一坪16萬3千元！」房仲拿出計算機秀數字，又按了按鍵盤說：「總價530萬，樓上一樣坪數的物件，上個月成交600萬元。」

「500〈萬〉如何？」房地產投資客「帥過頭」說。「屋主應該可以談看看。」房仲暗示，價格可以下修。

這是內政部不動產交易實價登錄資訊公開後第一個週末，十月二十日，新北市安坑達觀鎮社區A1區待售物件屋內，買賣雙方的議價場景。房仲讓價八八折，「帥過頭」遲遲不出手。

「實價登錄之後，市場〈交易〉會更冷，自住客都在等更低價出現，這是投資客進場的好時機。」他轉頭笑著對記者說。

發現一：房價大縮水
最多差逾四成，大安、內湖最嚴重

如同射進黑盒子的光束，10月16日上線的內政部「不動產交易實價查詢服務網」〈簡稱實價網〉，就是照向長期以來，交易價格透明度近乎「零」的台灣房地產市場，第一道光源。

暗黑中的光，第一週就吸引37萬人次上網查詢，民眾想知道，到底自家房子值多少？已經入手的房子，是不是買貴了？或者，掂掂荷包，量測購屋圓夢的路還有多遠？

根據本刊與多家大型房仲業者合作，以目前實價網所公開，共約12,780筆登錄資料〈不含土地與車位交易〉，鎖定全台九大熱門交易大都會區，並依據建物形態、樓高、屋齡等網站揭露的該筆交易特徵，進行地毯式比對結果，列出該區仲介眼中當紅一百筆實價登錄指標物件資料。

調查顯示，代銷、房仲的開價，與官方公布的實價資訊，存在最高逾四成不等的縮水幅度。這一百筆的登錄價與市場開價，平均價差約15％。

其中，房價縮水最嚴重地區，又以台北大安區、士林區、內湖區，較缺乏全國性知名度的中小型建商，新成屋開價與登錄價，兩者的價差最大。

例如，台北市士林區忠誠路的「天映月」個案，七月初代銷公司的媒體文宣，每坪單價高達127萬元起跳，卻出現一筆每坪均價61萬元的登錄價。剔除停車位，還原每坪不到90萬元，價差逾三成。

永慶房屋研展中心經理黃舒衛比對這一百筆資料，發現九成以上物件的登錄實價，與該公司成交資料庫的行情大致接近，參考性高；但卻和市場普遍認知的價格存在落差，顯示市場過度放大個別產品與新成屋價格，導致民眾認知扭曲。

發現二：同區不同價
搭區域行情順風車亂象，開始收斂

比對實價網資料，得到的另一個關鍵資訊，就是區域行情迷思將不復存在。

以全台公認房價高不可攀的黃金區，帝寶豪宅所在地北市大安區為例，目前該區公開的登錄資料，不含車位且非店面物件，最高價忠孝東路三段SOGO復興館對面屋齡近十年的「朕廈」建案，每坪124萬元；最低價則出現在嘉興街的公寓老屋，每坪僅52萬7千元，價差高達45％。又例如，報載前總統陳水扁女兒陳幸妤購入的台中七期豪宅「聯聚方庭大廈」，按實價網登記資料，含停車位登錄均價每坪約52萬元；但僅一街之隔惠中路上的「親家愛敦閣」，同樣含停車位登錄均價，卻不到32萬元，方圓不出五百公尺，價差即達四成。

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